戴德梁行日前发布的全球房地产投资报告显示,

摘要:外资视之为“价值洼地”、热钱去处,中资开发商在调控下忙转型商业地产迎来交易井喷。 《中国经济周刊》记者 孙维晨|北京报道 在渐进调控房地产住宅市场的大背景下,国内房地产商已经意识到转型的时刻或许到来。一些民营或国有性质的开发企业正着手将经营的...

2011年,国家要推出1000套保障房,将有一半以上住房由政府负责,在这样调控的大背景下,国内房地产商意识到转型的时机已经来临。不少民营或国有性质的企业开始将经营重点由住宅转向商业地产。

万科于上周五发布公告称,新加坡政府产业投资有限公司旗下的一家子公司以16.5亿元的价格,收购了万科旗下上海万狮置业有限公司90%的股权,从而获得位于上海虹桥一宗建筑面积为11万平方米的写字楼物业。

孙宏斌为啥要万达项目(深剖632亿交易背后逻辑)

外资PE抄底北上广深

外资视之为“价值洼地”、热钱去处,中资开发商在调控下忙转型——商业地产迎来交易井喷。

但是,他们的速度已明显落后于外资机构。2011年2月以来,横跨大洋的强劲对手频繁加速布局中国商业地产。这或是“抄底”的前奏。来自商务部的备案显示,截止到3月24日,仅3月份外资新设或者增资的房地产公司就出现井喷,高达39家。

值得一提的是,就在“过剩论”充斥商业地产之际,一些外资机构却在悄然抄底。近日,美国凯雷投资集团计划与万科组建一家合资公司,拟收购万科拥有的部分商业物业。海外地产基金基汇资本两度接盘李嘉诚父子出售的商用物业。

2017-7-11 13:50:49

夸张点说,中资再不出手,北上广深的商办写字楼要被外资PE买完了。

《中国经济周刊》记者 孙维晨|北京报道

外资狂购商业地产

“虽然从大范围来看,商业地产过剩是毫无疑问,但在一、二线经济发达城市的局部区域仍存在商业机会。”香港粤海证券投资银行董事黄立冲告诉《每日经济新闻》记者,部分外资机构洞悉其中商机,加上他们具备完善的“轻资产、重营运”商业模式,有助于其在供应过剩的大环境中抄底优质物业。

导读:这是中国房地产史上规模最大的一笔并购交易,背后的逻辑恐怕并不简单......

光是2019开年这3个月,以国际私募巨头黑石为首的买家,就已经撒出了200亿收楼。

在渐进调控房地产住宅市场的大背景下,国内房地产商已经意识到转型的时刻或许到来。一些民营或国有性质的开发企业正着手将经营的重点由住宅转向商业地产。

戴德梁行日前发布的全球房地产投资报告显示,2011年全球预计会有1040亿 美元 的资金投向亚太区的房地产,较2010年年中的资金量上升45%。其中,中国商业地产为资金重点流向。

外资机构密集抄底商业地产

7月10日,王健林和孙宏斌谈成了一笔大交易,将万达旗下76家酒店和13个文旅项目91%的股权及债务,作价631.7亿元卖给了融创。

黑石先是以4.8亿美元收购了美国商业地产巨头塔博曼旗下西安、郑州和韩国三家购物中心50%股权;又以70.23亿港元回购海航地产开发子公司香港国际建投69.54%股份;最近又爆出拟以15亿美元收购上海长泰广场。

但是,他们的速度已明显落后于外资机构。

此前,有预测认为,房地产企业领域的并购潮将爆发在住宅市场。这样的观点主要源自中国大力度调控房地产市场。但近段时间以来,频繁的外资并购正在领导另一场潮流。

公告显示,万狮置业于2011年12月在上海成立,出售前由万科全资拥有。万狮置业主要从事开发与经营上海虹桥商务区核心区一期03号地块南块项目,该项目为建筑面积约11万平方米的国际A级写字楼,毗邻虹桥交通枢纽。截至2014年8月2日,万狮置业估值约为18.3亿元。

而融创中国在7月11日早间发布了收购万达文旅、酒店项目的详情公告。这则公告主要回复了两点:第一,融创此次收购万达文旅、酒店项目资金如何解决?第二,融创此次收购究竟是看重了什么?

不光黑石在买买买,凯德、基汇资本也是主流买家,上海浦发大厦、上海MixC万象城等几栋甲级写字楼就刚被他们收入麾下。

2011年2月以来,横跨大洋的强劲对手频繁加速布局中国商业地产。这或是“抄底”的前奏。来自商务部的备案显示,截止到3月24日,仅3月份外资新设或者增资的房地产公司就出现井喷,高达39家。

来自上海产权交易所的数据显示,在2月底的一个星期内,上海产权市场上房地产业的成交金额超过亿元,新挂牌房地产项目的金额也居于首位。外资大手笔的并购行为也隐含其中。

据悉,此次交易的买方是RECOSIACHINAPTELTD的全资子公司,其实际控制人为新加坡政府产业投资有限公司,是目前全球最大的房地产投资公司之一,投资范围涵盖办公楼、购物中心、酒店、住宅、及工业地产等。

第一,钱从哪里来?根据公告,双方协商付款方式中第四笔付款方式为:万达通过指定银行向融创发放296亿元三年期贷款,随后融创向万达支付295.75亿最后一笔收购款。也就是说,王健林给了孙宏斌一个相当宽松的付款条件。

外资PE入华收楼,大有豪华买手狂“撒币”的姿态。

外资狂购商业地产

其中,“上海国际集团广场有限公司100%股权”转让项目的交易完成引人注目。该项目的持有方是上海一家国有独资企业,收购方是新加坡的一家公司,最终受让价格超过3.1亿元。

《每日经济新闻》记者注意到,就在上述交易公告约一周前,万科也宣布与美国凯雷投资集团签下合作意向书,双方拟建立资产平台公司和商业运营管理公司,凯雷和万科分别持有资产平台公司80%和20%的股权,拟以收购股权或资产的方式收购万科所拥有的9个商业物业。

第二,孙宏斌为什么要买万达项目。原因是“可售面积约占总建筑面积的84%”。按照孙宏斌的预期,以项目公司股东投入的资本、销售项目物业的所得款项及/或该等项目可能筹集的银行融资拨付文化旅游项目的发展成本。

截至2019年3月27日,外资机构在中国内地的大宗房产交易已达到8起,累计交易金额超过300亿元。其中光黑石一家机构出手就接近200亿元,占总交易金额的六成以上。

戴德梁行日前发布全球房地产投资报告显示,2011年全球预计会有1040亿美元的资金投向亚太区的房地产,较2010年年中的资金量上升45%。其中,中国商业地产为资金重点流向。

一位外籍房地产投资人士对《中国经济周刊》置评说:“目前中国商业地产的价格比较低,而且可用资源丰富。与此同时,一些外资机构看好未来人民币的升值预期。”他说,如果要送一大笔钱进入中国大陆就必须找一个安全的领域。而商业地产价格低廉,又不受政策影响,比较稳定。

今年以来,越来越多的外资大鳄增持国内商业地产。戴德梁行的统计数据显示,今年二季度亚太区商用物业投资市场录得共254亿美元的投资额,较一季度上升9%,中国物业投资额环比增长66%至56亿美元,成为增幅最大的国家之一。其中,以非上市基金及机构投资者为主力的外资,二季度参与亚太区物业投资的占比创下金融危机以来的新高。

首先看,孙宏斌为什么要买业内并不看好的万达文旅、酒店项目?融创要开启多元化转型?从公告看,孙宏斌其实只是看重了万达文旅、酒店项目的住宅部分。公告显示,十三个文化旅游项目总建筑面积合计约为 5,897 万平方米。其中,自持面积约为 924 万平方米,可售面积约为 4,973 万平方米,可售面积约占总建筑面积的84%。七十六家城市酒店总建筑面积合计约为 324.9 万平方米,总房间22,920个。

为什么国内外玩家都在这个时间点进场“抄底”?

此前,有预测认为,房地产企业领域的并购潮将爆发在住宅市场。这样的观点主要源自中国大力度调控房地产市场。但近段时间以来,频繁的外资并购正在领导另一场潮流。

据了解,目前外资投资国内商业地产主要有三种渠道:第一种是非居民机构和个人投资房地产;第二种是外资通过直接投资方式进入房地产;第三种是外资通过外债方式进入房地产。在3月初,外资加速流入房地产市场的动向已令中国金融主管部门有所警觉。中国人民银行沈阳分行行长王顺参在央行主管杂志《中国金融》上撰文,建议加强对外资过度流入房地产行业的管理。

全球最大办公解决方案供应商英国雷格斯也宣布大举进军华南市场,该公司华南区区域总监梁敏渝向记者表示,公司已在广州、深圳、佛山等华南区多个中心城市拓展市场,新增写字楼物业办公中心6家,区域内办公中心总量超过20家,未来还将进一步深化布局华南市场。境外基金基汇资本在近一年内以合计104.6亿港元的价格成功收购李嘉诚旗下的广州西城都荟与北京盈科中心两宗商用物业。

融创明确表示,考虑到(其中包括)不时的资金需求及市场环境,本公司预期以项目公司股东投入的资本、销售項目物业的所得款项及/或该等项目可能筹集的银行融资拨付文化旅游项目的发展成本。

“国内大的环境是从增量市场转入存量市场,住宅如此,商业地产更是如此。在一线城市核心地段已经没有地了,很多老的楼的楼龄也比较长,由于方方面面的原因运营效率并不高。但这些存量资产本身是有巨大价值的,所以我们会使用基金的逻辑去进行收购,通过基金化的运作方式未来去退出。”远洋资本副总经理、不动产投资业务董事总经理周岳告诉投中网。

来自上海产权交易所的数据显示,在2月底的一个星期内,上海产权市场上房地产业的成交金额超过亿元,新挂牌房地产项目的金额也居于首位。外资大手笔的并购行为也隐含其中。

本土企业加速追赶

商业地产大型并购将增多

此外,孙宏斌哪来这么多钱来“消化”这笔收购?表面上看,这笔高达631.7026亿元的收购堪称房地产界并购金额最高。融创发布的公告显示,王健林给了孙宏斌极其宽松的付款条件。万达以贷款方式支援融创中国296亿三年期贷款将大大缓解融创中国此次收购的资金压力。

外资入华抄底,跟内地房地产市场进入存量这个大背景离不开。但实际上,外资入华抄底商办写字楼不是最近的事。

其中,“上海国际集团广场有限公司100%股权”转让项目的交易完成引人注目。该项目的持有方是上海一家国有独资企业,收购方是新加坡的一家公司,最终受让价格超过3.1亿元。

眼看着商业地产逐步变为吸金洼地,本土房企亦加速布局商业地产。

贝尔信综合体数据库显示,截至8月末,国内商业综合体项目已经超过8500个,其中在建综合体项目高达4900余个,商业地产市场供需失衡,同质化凸显,恶性竞争激烈。

根据万达率先发布的公告内容,万达以注册资本金的91%即295.75亿元,将前述十三个文旅项目的91%股权转让给融创,并由融创承担项目的现有全部贷款;融创房地产集团以335.95亿元,收购前述七十六个酒店。根据融创中国发布的公告,该笔收购目标项目公司91%的权益和目标酒店资产100%的权益,代价分别约为人民币295.75亿元和人民币335.9526亿元,合作事项的总代价约为人民币631.7026亿元。

早从2004年,国内商业地产就开始被整合并购。2005年达到高峰,并购案逾10起,上海广场、上海世贸大厦等地标性建筑均于2005年被摩根士丹利收入麾下。

来自上海产权交易机构的登记信息显示,“上海国际集团广场有限公司”的注册资金和实收资金均为1.5亿元人民币。其唯一股东,上海国际集团资产管理有限公司持有其100%股权。该资产管理公司为上海国际集团有限公司的控股子公司。

3月22日,招商地产董事长林少斌在与投资者见面时表示,未来会更加关注商业地产。招商地产总经理贺建亚亦认为,未来中国将迎来商业地产发展的黄金时期,“那么多开发商选择在商业地产业务方面进行一些尝试和突破,其实也是英雄所见略同,也是大势所趋、规律使然”。

“现在满城均是综合体,从行业整体情况来看,写字楼的总量肯定是过剩的,但局部市场仍然存在机会。”卓越地产执行总裁张远此前表示,就北上广深等一线城市来看,由于常住人口数量庞大、第三产业发展较快等原因,从中长期来看,对写字楼的需求相当强劲。

根据融创公告的代价支付显示,合作事项的代价将按以下方式支付:第一,框架协议签署当日,买方向卖方支付人民币2,500,000,000元(作为定金);第二,二零一七年七月三十一日或之前,卖方应配合买方完成对目标项目公司和目标酒店资产的尽职调查,并且双方签署正式协议。正式协议签署后3日内,买方累计支付至合作事项总价款的20%,即人民币12,634,052,200元(「第二笔付款」);

只是,好景不长,2006年起,政府出台了一系列“限制外资炒房”规定,被收购物业数量直线下降。

2006年的资料显示,上海国际集团有限公司是一家成立于2000年4月20日的国有有限责任公司,股东分别为上海市财政局,持股52.91%;上海国有资产经营有限公司,持股47.09%。

几乎在同时,金地集团在公布2010年业绩时表示,未来5年,商业地产开发将成为金地重要的业务板块,并与房地产金融成为金地未来发展的重要两翼。

在黄立冲看来,国内地产商的核心竞争力在于物业开发,更擅长“快速开发、快速销售”的商业模式,但并不擅于运营持有型物业,加上国内资金成本高企,租金收益率低,因此在行业供应过剩的情况下,他们更倾向于出售物业获取一次性回报。

第三,正式协议签署后,卖方开始准备目标酒店资产转让过户前所需的所有手续,买方推动尽快取得股东在本公司股东大会的审批,并在90天内支付转让价款累计至人民币33,595,260,800元(「第三笔付款」);第四,卖方收到第三笔付款后5个工作日,卖方通过指定银行向买方发放贷款人民币29,600,000,000元(期限为三年,利率为银行三年期贷款基准利率),买方收到该贷款后2日内,向卖方支付剩余对价人民币29,575,000,000元(「第四笔付款」)。

不过,十年之后,“限外令”在2015年正式松绑,外资对境内物业的收购数量又开始呈现上升的趋势。到了2018年,外资并购已经出现了显著的升温。

其实,被转让公司所持有的“国际集团广场”便是曾经获得国内建筑最高奖项——白玉兰奖的德隆大厦。2006年,德隆系崩塌后,这座以其企业名称命名的广场建筑便以5.95亿元的价格被上海国际集团收入囊中。

金地集团董事长凌克说,2011年金地将在商业地产投资一至两个综合体项目。

“外资地产商则相反,其拥有更完善的金融能力,能通过基金形式募集资金实现轻资产运营,且具备物业运营、资产管理、租赁等一体化管理能力,能更好地提升商用物业回报水平,因此市场不佳时恰恰是其投资机会。”黄立冲认为。

据统计,2016年至今,融创中国对外并购耗资已逾1300亿元。截至目前,在香港上市的融创中国市值577亿港元;2016财年实现营收353亿元,净利润为29.4亿元。2016年融创房地产筹资活动产生的现金流量净流入较2015年增加577.67亿元,筹资净流入634.14亿元,主要是由于2016年公司通过直接融资的方式,在上交所和深交所非公开发行190亿元的公司债券。同时,为了迅速扩大规模,融创房地产借款净增量较去年同期增加460.03亿元。筹资活动产生的现金流量净额的变动是导致了期末现金及现金等价物余额较2015年增长了158.46%的主要原因。截至2016年末,融创房地产账面资金为450亿。

政策回暖之后,外资闻风而来。

在国际集团广场售出当周,“长沙广悦置业有限公司39%股权”的转让项目也实现交易。根据公开资料显示,长沙广悦置业有限公司拥有在长沙开发的一个住宅及商业的项目,项目位于天心区,湖南省政府西侧,楼面面积约30万平方米。

另一家香港上市内地房企奥园地产在3月22日晚间公告称,3月21日,公司之间接全资附属公司Winwick De?鄄velopment Limited于当日签署两项收购协议,以人民币3.83亿元的总代价获得佑林泛太及佑林于中国江苏省昆山市项目用地5A及项目用地5B建设之商业住宅物业。

以基汇资本为例,其经营模式是收购地段良好但经营状况不佳的商用物业,通过整改提高商业项目的营运能力以提高租金回报率,并在合适的时机寻求退出。

这次交易可以说是是中国房地产史上规模最大的一笔并购交易。一石激起千层浪,万达的融资压力、其“去地产化”的轻资产转型、万达商业地产回归A股的进程,以及融创的高负债率等一系列问题,引起了市场的多方猜测。下面,21世纪经济报道记者从多方面一一为你解读。

最全盘点

该项目被香港一家置业有限公司收购,成交价格达到2.9亿元。出让方是中国五矿集团公司。

此外,龙湖地产、华润等企业已切入不同类型的商业地产产品开发。

楚睿商业策划营运机构董事长黄文杰告诉《每日经济新闻》记者,“虽然商业地产供过于求的局面在短期内无法扭转,但这也为部分擅长商业营运的外资公司或基金提供了并购机会,预计在商业地产领域出现大型并购的机会将增多。”

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限外令松绑,顶级外资PE跑步进场

而在此之前,新加坡的“中投”——淡马锡公司子公司嘉德置地宣布,公司新增位于广州市番禺区石楼镇一占地面积约50万平方米的商业项目,并计划未来3至5年投资约人民币100亿元于中国内地,其中包括将旗下商场数量翻倍至100家。

一直以保守商业地产形象出现的SOHO中国董事长潘石屹也公开表态说:“商业地产不会受到调控影响。市场上那么大的资金流动性,总要有个蓄水池。即使它流到商业地产,推高了商业地产的价格,也跟老百姓没关系,因为投资商业地产的人都不是弱势群体。”

万达商业地产资金杠杆迫降

戴德梁行的数据显示,2018年中国内地商业地产总投资额达2960亿元,外资占总交易额的32%。

与亢奋的新加坡企业并肩而行的是爱尔兰最大的房地产企业财富控股集团。在2月末,其麾下信托子公司华瑞中国地产信托计划发行价值5970万新元的可转换债券,为该公司以人民币5.75亿元收购上海淮海商城的交易融资。

房地产综合研究院院长杨红旭对《中国经济周刊》说:“目前外资频繁布局商业地产可以看做外资机构对人民币继续升值的预期影响。对中国本土企业的股权并购和项目收购,对于他们的资金来说是安全的,可以让他们有套汇预期。”

2016年5月,万达集团总裁王健林在央视《对话》栏目中叫板迪士尼,声称万达文旅项目的存在,将使迪士尼20年内无法在中国内地市场盈利。

其中,外资机构参与北京大宗物业收购金额达到了169亿元,占北京大宗物业总成交的三成;外资机构参与上海大宗物业收购金额达到了640亿元,占上海大宗物业总成交的六成。

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